北京地铁房平均溢价近27%
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北京地铁房平均溢价近27%,作为城市的动脉之一,地铁除了通勤作用,也对沿线住宅产生溢价效应。北京地铁房成交价格指数比非地铁房高出26.7%。北京地铁房平均溢价近27%。
北京地铁房平均溢价近27%1
地铁作为城市交通的重要组成部分之一,也是重要的配套所需,人们在择居时,往往会把是否靠近地铁站点作为重要的参考因素。日前,贝壳研究院“分钟城”项目以北京为研究样本,不完全统计分析了22条线路,329个地铁站点及2650个社区(距离地铁直线距离1公里内的住宅,以下统称“地铁房”,其他为“非地铁房”),调研显示,约79.7%的受调人群认为交通是其选择小区时最关注的因素。
据悉,所谓“分钟城”,即以家为中心,在适合城市的步行时长范围内,满足人们日常生活一切之需,例如家庭、商店、娱乐、教育和医疗等。
全站点覆盖时长多为150分钟
截至2021年8月,北京地铁共有24条运营线路(包括19条地铁线路、1条中低速磁浮交通线路、2条现代有轨电车线路和2条机场轨道),拥有428座运营车站,线路总长727公里。
贝壳研究院以热门通勤站点西直门、西二旗,以及“地铁最后一站”潞城、石厂及昌平西山口等为出发点,其他地铁站点为终点,计算每隔15分钟的站点覆盖率(通勤时长内可达站点与总站点数量的百分比)发现,除了望京、昌平西山口外,其他站点的150分钟站点覆盖率已达到100%,也就是说,两个半小时内可以达到北京所有站点(计算不包括换乘时长)。
以国贸站点为例,贝壳研究院测算了每隔10分钟的站点覆盖情况,40分钟内即可覆盖过半的地铁站点,120分钟即可覆盖全部站点。
地铁房成交价较非地铁房高出约26.7%
作为城市的动脉之一,地铁除了通勤作用,也对沿线住宅产生溢价效应。为了验证地铁对房价的影响,贝壳研究院统计了北京、上海、深圳等21个拥有地铁的城市,提取半年内的成交价格,将地铁房和非地铁房进行比对的结果显示,一线城市地铁房的价格明显更高,差异显著。
其中,就北京而言,根据贝壳研究院整理数据发现,北京地铁房成交价格指数比非地铁房高出26.7%。以五环为分界线,价格区分明显,中心城区凭借着地理优势和丰富的资源,价格明显高于周边。主城区中,北部站点价格指数普遍高于南部,西部普遍高于东部。
若是按地铁线路来分,周边房源成交均价最高的3条地铁线路分别是北京2号线、4号线和西郊线。具体来看,2号线和4号线均价高的地方主要集中在核心区,宣武门、前门、灵境胡同及西四等站点均价高,主要是因为地理位置优越、资源丰富,以及有四合院等多重因素影响所致。而西郊线主要是因为地铁沿线多山、环境好,吸引了很多高圈层文化的人置业,尤其是巴沟区域的万柳商圈。
事实上,消费者除了关注地铁通勤情况外,周边配套、楼盘品质、环境宜居度等也是主要的考量因素。
贝壳研究院从社区服务完善性、居住舒适性及环境宜居性三点出发,对地铁房进行了系统聚类分析,分成了三种:服务完善、居住舒适及环境宜居型。其中,北京中心城区的地铁房配套丰富,吃喝玩乐一应俱全,偏向“服务完善”型;城区周边社区多为新型社区,楼龄新,户型设计年轻化,居住舒适性较高,偏向“居住舒适”型。而其他地铁房,原生态景观居多,空气也更优质,环境宜居指数较高。
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地铁概念早就在规划、建设过程中,被开发商炒过来炒过去,房价被透支了几波。而且随着地铁网的密布,边际效应逐渐显现,越往后,收益越低。
在二手房方面,你想趁地铁开通之前买个房子升值赚钱。房东也不傻,他比你了解房子周边的'环境,也想等着升值再卖。即便在地铁开通之前卖,房东也会透支溢价,要是你是房东,你也会这样,这是人性。
理论上说,地铁在规划时透支一波溢价,实际开建的时候再透支一波溢价,而当他真正开通的时候,尤其是现在信息爆炸的时代,很难再涨。
而且,那些初期透支的溢价,随着更多条地铁线路的开通,前期的溢价也会逐渐被稀释掉,回归正常市场价值,最典型的就是南龙湖。
买房,都想买住着舒服,涨幅高的楼盘。
但是,做判断的时候,不能太主观,也不能人云亦云。
每个人都有每个人心中的答案。
有人说,地铁开通了,我的房价要涨了;有人说,楼盘旁边一个主干道要打通了,房价要涨了;有人说旁边建一个XX馆、医院等等...
我对此都是持怀疑态度的,在我看来,真正影响房价的是城运、高端就业机会以及其伴随的商业商务资源,还有就是名校学区的加持。
所谓的城运,就是城市不断变好,又有政策支持,房价自然上涨,比如2016年的郑州。
高端就业对于房价的利好是显而易见的,比如华为搬入东莞松山湖,横盘期周边房价也出现暴涨;
再比如去年10月21日,蚂蚁集团以26.98亿总价、5194元/平方米楼面价、零溢价率竞得一个地块。禹洲滨之江所有房源集体上涨了30-50万。
最后,则是学区。一个好学校对于楼盘的溢价是显而易见的,学区房永远涨成为一线城市的共识,在郑州,尽管地铁房没有什么溢价,但是学区房的溢价确实显而易见的,在文化路、在伊河路、互助路等地的老破小学区房溢价也是明显的。
最后要说的是,不可否认,地铁对于房价有正面影响是肯定的,但是一个片区的发展和未来,一个楼盘的价值与价格,单靠一条地铁是远远不够的。
地铁的开通,仅为锦上添花,而非雪中送炭。
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